0515 – 74 55 84
Verduurzaming is een onderwerp dat steeds vaker op de agenda van VvE-vergaderingen staat. Eigenaren vragen zich af of ze verplicht zijn om hun appartementencomplex te verduurzamen, en zo ja, wat dit precies betekent voor hun situatie. Het korte antwoord: er is momenteel geen algemene wettelijke verplichting voor VvE’s om te verduurzamen, maar er gelden wel steeds strengere eisen voor de energieprestaties van gebouwen. Vanaf 2030 moeten kantoorgebouwen minimaal energielabel C hebben, en voor woningen worden de regels ook aangescherpt. VvE-verduurzaming is daarom niet zozeer een keuze, maar een kwestie van tijd en voorbereiding.
Waarom kan uitstel van verduurzaming uw VvE straks duur komen te staan?
Veel VvE’s stellen verduurzaming uit omdat het nu nog niet verplicht is. Maar dit uitstel brengt risico’s met zich mee die verder gaan dan alleen regelgeving. De energieprijzen blijven stijgen, waardoor eigenaren met slecht geïsoleerde appartementen maandelijks honderden euro’s meer kwijt zijn aan stookkosten. Tegelijkertijd daalt de waarde van woningen met een laag energielabel ten opzichte van verduurzaamde appartementen. Kopers kijken steeds kritischer naar het energielabel, en een appartement met label G kan tot tien procent minder opbrengen dan een vergelijkbaar appartement met label B of hoger.
De oplossing begint met het in kaart brengen van uw huidige situatie en het opstellen van een gefaseerd verduurzamingsplan. Door nu al te inventariseren welke maatregelen nodig zijn en wat deze kosten, kunt u de reservering in het onderhoudsfonds hierop afstemmen. Zo voorkomt u dat uw VvE straks voor een onmogelijke financiële opgave staat wanneer verduurzaming wel verplicht wordt.
Hoe voorkomt u dat gebrek aan inzicht tot verkeerde beslissingen leidt?
Een van de grootste valkuilen bij VvE-verduurzaming is beslissingen nemen zonder objectieve gegevens over de staat van het gebouw. Bestuursleden baseren hun voorstellen vaak op offertes van aannemers of op aannames over wat er nodig is. Dit leidt tot conflicten in de ALV, omdat eigenaren geen vertrouwen hebben in de onderbouwing. Sommige VvE’s investeren daardoor in maatregelen die weinig effect hebben, terwijl ze urgentere problemen over het hoofd zien.
De sleutel is het laten uitvoeren van een onafhankelijke conditiemeting voordat u verduurzamingsbesluiten neemt. Een inspectie volgens de NEN2767-norm geeft u objectief inzicht in de bouwkundige en installatietechnische staat van uw complex. Met deze gegevens kunt u onderbouwde voorstellen doen aan de vergadering en discussies voeren op basis van feiten in plaats van meningen.
Is een VvE verplicht om te verduurzamen?
Op dit moment bestaat er geen algemene wettelijke verplichting voor VvE’s om hun appartementencomplex te verduurzamen. Wel zijn er verschillende regelingen en toekomstige verplichtingen waar u rekening mee moet houden. Het Klimaatakkoord en de Europese Green Deal sturen aan op een volledig CO2-neutrale gebouwde omgeving in 2050. Dit betekent dat de regelgeving de komende jaren stapsgewijs strenger wordt.
Voor utiliteitsgebouwen, zoals kantoren en winkels, geldt sinds 2023 de verplichting om minimaal energielabel C te hebben. Voor woningen en appartementencomplexen is dit nog niet het geval, maar experts verwachten dat soortgelijke eisen ook voor de woningmarkt gaan gelden. Daarnaast kunnen gemeenten in bepaalde wijken verplichtingen opleggen in het kader van de warmtetransitie, bijvoorbeeld wanneer een wijk van het aardgas afgaat.
Hoewel verduurzaming nu nog vrijwillig is, is het verstandig om hier proactief mee aan de slag te gaan. VvE’s die wachten tot het verplicht wordt, lopen het risico dat ze dan moeten concurreren om schaarse aannemers en installateurs, met hogere prijzen en langere wachttijden tot gevolg.
Welke duurzaamheidseisen gelden er voor appartementencomplexen?
De eisen die nu gelden voor appartementencomplexen zijn voornamelijk gericht op nieuwbouw en ingrijpende renovaties. Bij nieuwbouw moet voldaan worden aan de BENG-eisen, wat staat voor Bijna Energie Neutrale Gebouwen. Bij bestaande bouw gelden deze eisen niet automatisch, maar komen ze wel in beeld bij grote renovatieprojecten.
Daarnaast zijn er indirecte verplichtingen die invloed hebben op VvE’s:
- Bij verkoop van een appartement is een geldig energielabel verplicht
- Verhuurders moeten vanaf 2029 voldoen aan minimale isolatie-eisen voor huurwoningen
- Gemeenten kunnen in het kader van de warmtetransitie eisen stellen aan de warmtevoorziening
- Subsidies en financieringsregelingen stellen vaak eisen aan de te behalen energieprestatie
Voor VvE’s met gemengd eigendom, waar zowel eigenaar-bewoners als verhuurders lid zijn, kunnen de verplichtingen voor verhuurders indirect gevolgen hebben voor het hele complex. Een verhuurder die moet voldoen aan isolatie-eisen kan de VvE dwingen om mee te werken aan gevelisolatie of andere maatregelen aan gemeenschappelijke delen.
Hoe neemt een VvE een besluit over verduurzaming?
Besluiten over verduurzaming volgen de normale besluitvormingsprocedures van de VvE, maar vereisen vaak extra aandacht vanwege de financiële impact. De meeste verduurzamingsmaatregelen vallen onder groot onderhoud of verbeteringen, waarvoor een gekwalificeerde meerderheid nodig is in de Algemene Ledenvergadering.
Het besluitvormingsproces verloopt doorgaans in de volgende stappen:
- Inventarisatie van de huidige staat en mogelijke verduurzamingsmaatregelen
- Opstellen van een plan met kosten, baten en financieringsmogelijkheden
- Presentatie aan de leden en mogelijkheid tot vragen stellen
- Stemming in de ALV volgens de regels van het splitsingsreglement
- Bij goedkeuring: uitwerking en aanbesteding van de werkzaamheden
Een veelvoorkomende uitdaging is het bereiken van consensus tussen eigenaren met verschillende belangen. Oudere eigenaren die niet lang meer in het complex wonen, zien vaak minder nut in grote investeringen. Jongere eigenaren of verhuurders hebben juist baat bij een hogere woningwaarde en lagere energielasten. Een objectief rapport over de staat van het gebouw en de te verwachten besparingen helpt om deze discussies te depersonaliseren en te focussen op feiten.
Wat zijn de voordelen van verduurzamen voor een VvE?
Verduurzaming biedt VvE’s concrete voordelen die verder gaan dan alleen een goed gevoel over het milieu. De belangrijkste voordelen zijn financieel en praktisch van aard, wat het makkelijker maakt om eigenaren te overtuigen.
De directe voordelen van VvE-verduurzaming zijn:
- Lagere energiekosten: Goede isolatie en efficiënte installaties kunnen de stookkosten met dertig tot vijftig procent verlagen
- Hogere woningwaarde: Appartementen met een beter energielabel zijn meer waard en verkopen sneller
- Verbeterd wooncomfort: Minder tocht, een stabielere temperatuur en minder geluidsoverlast van buiten
- Voorbereid op toekomstige regelgeving: Geen stress of haast wanneer verduurzaming wel verplicht wordt
- Toegang tot subsidies: Er zijn diverse subsidies beschikbaar voor VvE’s die verduurzamen, zoals de SVVE en ISDE
Daarnaast kan verduurzaming gecombineerd worden met noodzakelijk groot onderhoud. Wanneer het dak toch vervangen moet worden, is het slim om direct dakisolatie mee te nemen. Dit bespaart op termijn kosten doordat u maar een keer steigers hoeft te plaatsen en de overlast voor bewoners beperkt blijft.
Hoe breng je de huidige staat van een appartementencomplex in kaart voor verduurzaming?
Voordat u als VvE kunt beslissen over verduurzaming, heeft u een helder beeld nodig van de huidige staat van het gebouw. Dit begint met een gedegen inspectie die zowel de bouwkundige conditie als de energetische prestaties in kaart brengt.
Een conditiemeting volgens de NEN2767-norm is hiervoor de standaard. Deze methode beoordeelt alle gebouwonderdelen objectief op een schaal van 1 tot 6, waarbij 1 uitstekend is en 6 zeer slecht. Op basis van deze meting kunt u bepalen welke onderdelen op korte termijn onderhoud nodig hebben en welke geschikt zijn voor verduurzamingsmaatregelen.
Naast de bouwkundige inspectie is een energiescan waardevol. Deze brengt in kaart waar de grootste energieverliezen optreden en welke maatregelen het meeste effect hebben. Vaak blijkt dat relatief eenvoudige ingrepen, zoals het isoleren van het dak of het vervangen van enkel glas, al een groot verschil maken.
De combinatie van een conditiemeting en energiescan geeft u de onderbouwing die u nodig heeft om een realistisch verduurzamingsplan op te stellen en eigenaren te overtuigen van de noodzaak en het nut van de investeringen.
Hoe Vastgoedbeheerteam helpt bij VvE-verduurzaming
Bij Vastgoedbeheerteam begrijpen we de uitdagingen waar VvE-besturen mee te maken hebben. Als onafhankelijk adviesbureau hebben we geen banden met aannemers of installateurs, waardoor onze adviezen altijd in het belang van de VvE zijn. We helpen u met het in kaart brengen van uw situatie en het opstellen van een haalbaar plan voor verduurzaming.
Onze diensten voor VvE’s omvatten:
- NEN2767-conditiemetingen: Objectief inzicht in de bouwkundige staat van uw complex, uitgevoerd door Sertum-geregistreerde inspecteurs
- Duurzame meerjarenonderhoudsplanning: Een MJOP dat rekening houdt met verduurzamingsambities en toekomstige regelgeving
- Quickscan: Snel inzicht in de huidige situatie als basis voor verdere besluitvorming
- Onafhankelijk advies: Begeleiding bij het maken van keuzes en het presenteren van plannen aan de ALV
Wilt u weten hoe uw appartementencomplex ervoor staat en welke verduurzamingsmogelijkheden er zijn? Neem contact met ons op voor een vrijblijvend gesprek. We denken graag met u mee over een aanpak die past bij uw situatie en budget.