Hoe krijg je een VvE-meerderheid voor een verduurzamingsproject?

Een VvE-meerderheid voor verduurzaming krijg je door vroegtijdig te investeren in heldere, objectieve informatie over de noodzaak, kosten en baten van het project. In de meeste gevallen is een gewone meerderheid (meer dan 50% van de uitgebrachte stemmen) voldoende, maar bij ingrijpende wijzigingen kan een gekwalificeerde meerderheid van twee derde nodig zijn. De sleutel tot succes ligt niet in het overtuigen tijdens de vergadering zelf, maar in de maanden ervoor.

Veel VvE-besturen worstelen met weerstand tegen verduurzamingsplannen. Eigenaren maken zich zorgen over kosten, twijfelen aan de noodzaak of hebben simpelweg onvoldoende informatie om een weloverwogen beslissing te nemen. In dit artikel beantwoorden we de belangrijkste vragen over besluitvorming bij VvE-verduurzaming en geven we praktische handvatten om draagvlak te creëren.

Welke meerderheid heb je nodig voor verduurzaming in een VvE?

Voor de meeste verduurzamingsmaatregelen in een VvE is een gewone meerderheid van meer dan 50% van de uitgebrachte stemmen voldoende. Bij ingrijpende wijzigingen aan gemeenschappelijke delen, zoals gevelisolatie of een volledig nieuw verwarmingssysteem, kan de splitsingsakte een gekwalificeerde meerderheid van twee derde of zelfs unanimiteit vereisen.

De exacte stemverhoudingen hangen af van wat er in jullie splitsingsakte staat en welk modelreglement van toepassing is. De nieuwere modelreglementen (2006 en 2017) zijn over het algemeen soepeler voor duurzaamheidsmaatregelen dan oudere versies. Het is daarom essentieel om eerst de splitsingsakte te raadplegen voordat je een verduurzamingsvoorstel opstelt.

Sinds 2023 geldt bovendien dat VvE’s met minimaal een gewone meerderheid kunnen besluiten tot verduurzamingsmaatregelen die zich binnen tien jaar terugverdienen. Dit maakt het voor veel appartementencomplexen eenvoudiger om stappen te zetten richting energiebesparing.

Praktisch gezien betekent dit voor jouw VvE:

• Controleer altijd eerst de splitsingsakte en het toepasselijke modelreglement
• Bepaal of de geplande maatregelen onder regulier onderhoud of ingrijpende wijzigingen vallen
• Bereken vooraf hoeveel stemmen je minimaal nodig hebt
• Houd rekening met eigenaren die niet aanwezig kunnen zijn en regel machtigingen

Waarom stemmen eigenaren vaak tegen verduurzamingsplannen?

Eigenaren stemmen meestal tegen verduurzaming vanwege financiële onzekerheid, gebrek aan vertrouwen in de gepresenteerde informatie, of omdat ze de urgentie niet voelen. Daarnaast spelen persoonlijke omstandigheden een rol: oudere eigenaren vragen zich af of ze de investering nog terugverdienen, terwijl verhuurders andere belangen hebben dan bewonende eigenaren.

Financiële bezwaren en onzekerheid over kosten

De meest voorkomende reden voor tegenstemmen is financieel van aard. Eigenaren maken zich zorgen over de hoogte van de bijdrage, twijfelen of de begroting realistisch is, of vrezen voor onvoorziene meerkosten tijdens de uitvoering. Zeker bij appartementencomplexen uit de jaren zeventig tot negentig, waar het onderhoudsfonds vaak al onder druk staat, kan een verduurzamingsproject als financieel onhaalbaar worden ervaren.

Deze zorgen zijn vaak terecht wanneer plannen worden gepresenteerd zonder gedegen onderbouwing. Een voorstel gebaseerd op globale schattingen of verouderde offertes wekt weinig vertrouwen. Eigenaren willen weten wat het hen precies gaat kosten en wat ze ervoor terugkrijgen.

Gebrek aan objectieve informatie

Veel VvE-besturen presenteren verduurzamingsplannen op basis van informatie van aannemers of installateurs die belang hebben bij de opdracht. Eigenaren voelen dit aan en worden wantrouwig. Ze missen een onafhankelijke stem die de werkelijke staat van het gebouw beoordeelt en objectief adviseert over wat nodig en haalbaar is.

Daarnaast ontbreekt vaak inzicht in de huidige energetische en bouwkundige staat van het complex. Zonder een duidelijk beeld van de uitgangssituatie is het lastig om de meerwaarde van verduurzaming te onderbouwen.

Hoe bereid je een verduurzamingsvoorstel voor de ALV voor?

Een succesvol verduurzamingsvoorstel voor de ALV begint maanden van tevoren met het verzamelen van objectieve data, het betrekken van eigenaren bij het proces, en het opstellen van een helder financieel plan met verschillende scenario’s. Presenteer nooit een kant-en-klaar plan zonder voorafgaande consultatie.

De voorbereiding verloopt het beste in fasen:

1. Inventarisatiefase: Breng de huidige staat van het gebouw in kaart met een onafhankelijke bouwkundige inspectie. Dit geeft objectieve data over wat nodig is.
2. Consultatiefase: Organiseer een informele bijeenkomst om eigenaren te informeren over de bevindingen en hun zorgen en wensen te inventariseren.
3. Planfase: Werk op basis van de inspectie en input van eigenaren verschillende scenario’s uit, van minimaal tot ambitieus.
4. Communicatiefase: Stuur ruim voor de ALV een helder document met de scenario’s, kosten, baten en financieringsmogelijkheden.

Cruciaal is dat je eigenaren niet overvalt met een voldongen feit. Geef ze tijd om de informatie te verwerken, vragen te stellen en met buren te overleggen. Een VvE-vergadering over duurzaamheid slaagt wanneer eigenaren het gevoel hebben dat ze gehoord zijn en mee hebben kunnen denken.

Zorg ook voor een realistische begroting met een post voor onvoorziene kosten. Niets ondermijnt het draagvlak voor VvE-verduurzaming sneller dan een project dat tijdens de uitvoering fors duurder blijkt dan begroot.

Welke rol speelt een onafhankelijke bouwkundige inspectie?

Een onafhankelijke bouwkundige inspectie vormt de objectieve basis voor elk verduurzamingsvoorstel. Het geeft eigenaren vertrouwen dat de gepresenteerde informatie niet gekleurd is door commerciële belangen en maakt duidelijk welke maatregelen technisch noodzakelijk, wenselijk of optioneel zijn.

Bij het verduurzamen van een appartementencomplex is het essentieel om eerst de huidige staat van het gebouw te kennen. Een inspectie volgens de NEN2767-norm brengt de bouwkundige en installatietechnische conditie systematisch in kaart. Dit geeft inzicht in:

• De resterende levensduur van gevels, daken, kozijnen en installaties
• Welke onderdelen sowieso aan vervanging toe zijn en dus slim te combineren zijn met verduurzaming
• Mogelijke verborgen gebreken die eerst aangepakt moeten worden
• De meest effectieve volgorde van maatregelen

Deze objectieve data helpen enorm bij het overtuigen van VvE-eigenaren. In plaats van te discussiëren over meningen, kun je wijzen op feitelijke constateringen van een gecertificeerde inspecteur. Dit haalt veel emotie uit het debat en maakt rationele besluitvorming mogelijk.

Bovendien voorkomt een gedegen inspectie dat je tijdens de uitvoering voor verrassingen komt te staan. Verborgen gebreken die pas aan het licht komen wanneer de steiger al staat, leiden tot meerkosten en frustratie. Dat ondermijnt het vertrouwen in toekomstige projecten.

Hoe ga je om met tegenstemmers na de ALV?

Na een positief besluit in de ALV is het belangrijk om tegenstemmers betrokken te houden door transparant te communiceren over de voortgang en hen serieus te nemen in hun zorgen. Negeer ze niet, maar zoek actief naar manieren om hun bezwaren waar mogelijk te adresseren binnen de kaders van het genomen besluit.

Tegenstemmers hebben vaak legitieme zorgen die niet zomaar verdwijnen na de stemming. Door hen te blijven informeren en waar mogelijk tegemoet te komen, voorkom je dat onvrede escaleert en de sfeer in de VvE verslechtert.

Praktische manieren om tegenstemmers betrokken te houden:

• Stuur regelmatige updates over de voortgang van het project
• Organiseer een informatiebijeenkomst voor de start van de werkzaamheden
• Stel een aanspreekpunt aan voor vragen en klachten tijdens de uitvoering
• Wees transparant over eventuele tegenvallers en hoe deze worden opgelost

Houd er rekening mee dat eigenaren die tegen hebben gestemd, het besluit juridisch kunnen aanvechten bij de kantonrechter. Dit gebeurt zelden, maar het risico is kleiner wanneer je kunt aantonen dat het besluit zorgvuldig is voorbereid, gebaseerd op objectieve informatie, en dat alle eigenaren voldoende gelegenheid hebben gehad om hun stem te laten horen.

Hoe Vastgoedbeheerteam helpt bij VvE verduurzaming

Wij ondersteunen VvE-besturen bij het creëren van draagvlak voor verduurzaming door objectieve, onafhankelijke informatie te leveren die eigenaren vertrouwen geeft. Als gecertificeerd adviesbureau zonder banden met aannemers hebben wij geen commercieel belang bij de uitkomst van jullie besluitvorming.

Onze ondersteuning voor VvE’s omvat:

• NEN2767 conditiemetingen: Een objectieve nulmeting van de bouwkundige en installatietechnische staat van jullie complex
• Duurzame meerjaren onderhoudsplanning: Een MJOP dat verduurzamingsmaatregelen integreert met regulier onderhoud voor optimale kostenefficiëntie
• Heldere rapportages: Toegankelijke documenten die je direct kunt delen met eigenaren, zonder technisch jargon
• Onafhankelijk advies: Begeleiding bij het afwegen van scenario’s en het presenteren aan de ALV

Door onze Sertum-geregistreerde inspecteurs en jarenlange ervaring met beheer en onderhoud van woningcorporaties en VvE’s weten wij wat er nodig is om eigenaren mee te krijgen. Neem contact met ons op voor een vrijblijvend gesprek over hoe wij jullie VvE kunnen helpen bij de besluitvorming rond verduurzaming.

Gerelateerde artikelen

• Hoeveel moet een VVE minimaal sparen voor onderhoud?
• Hoe verwerk je een dakinspectie in een meerjaren onderhoudsplanning?
• Wat is het format van een MJOP?
• Wat is het verschil tussen een MJOP en een bouwkundig rapport?
• Wat zijn de voordelen van een MJOP?

Deze inhoud is gegenereerd met behulp van AI en kan fouten bevatten.