0515 – 74 55 84
Het opstellen van een MJOP voor een VvE duurt gemiddeld vier tot acht weken, afhankelijk van de grootte en complexiteit van het appartementencomplex. Bij een standaard complex van 30 tot 50 appartementen kun je rekenen op ongeveer zes weken doorlooptijd, van eerste contact tot definitief rapport. Grotere of oudere complexen met meerdere bouwdelen kunnen tot twaalf weken in beslag nemen.
De doorlooptijd hangt sterk af van factoren zoals de toegankelijkheid van het gebouw, de beschikbaarheid van bestaande documentatie en de snelheid waarmee het VvE-bestuur feedback levert. Hieronder lees je precies welke stappen het MJOP-proces doorloopt, hoeveel tijd elke fase kost en hoe je als bestuur kunt zorgen dat het rapport op tijd klaar is voor de volgende Algemene Ledenvergadering.
Welke factoren bepalen de doorlooptijd van een MJOP?
De doorlooptijd van een meerjarenonderhoudsplanning voor een VvE wordt bepaald door vijf hoofdfactoren: de omvang van het complex, de bouwkundige complexiteit, de beschikbaarheid van bestaande documentatie, de toegankelijkheid van alle ruimtes en de responsnelheid van het VvE-bestuur bij vragen en conceptversies.
Een appartementencomplex met 30 woningen is doorgaans binnen vier tot vijf weken volledig in kaart gebracht. Bij grotere complexen met bijvoorbeeld 100 of meer appartementen, parkeergarages, gemeenschappelijke tuinen en meerdere bouwlagen loopt dit op naar acht tot twaalf weken. Dit komt doordat er simpelweg meer vierkante meters geïnspecteerd moeten worden en de rapportage uitgebreider is.
De bouwkundige complexiteit speelt eveneens een grote rol. Een relatief jong complex uit de jaren 2000 met standaardmaterialen vraagt minder inspectietijd dan een complex uit de jaren zeventig met asbesthoudende materialen, diverse dakconstructies en verouderde installaties. Bij oudere gebouwen is vaak een grondiger onderzoek nodig om verborgen gebreken zoals betonrot of funderingsproblemen uit te sluiten.
Wanneer het VvE-bestuur beschikt over actuele bouwtekeningen, eerdere inspectierapporten en een overzicht van uitgevoerd onderhoud, kan de adviseur sneller aan de slag. Ontbreekt deze documentatie, dan moet eerst archiefonderzoek plaatsvinden of moeten tekeningen opnieuw worden opgemeten, wat extra tijd kost.
Hoe lang duurt de inspectie zelf bij een appartementencomplex?
De fysieke inspectie van een appartementencomplex volgens de NEN2767-norm duurt gemiddeld één tot drie dagen ter plaatse, afhankelijk van het aantal woningen en de omvang van gemeenschappelijke ruimtes. Bij een standaard complex van 40 appartementen is de inspecteur doorgaans anderhalf tot twee dagen op locatie aanwezig.
Tijdens een conditiemeting appartementencomplex worden alle gemeenschappelijke bouwdelen systematisch beoordeeld. Dit omvat de gevel, het dak, de fundering, trappenhuizen, galerijen, balkons, parkeergarage, technische ruimtes en alle installaties zoals liften, ventilatie en elektrische voorzieningen. Elk element krijgt een conditiescore volgens de NEN2767-norm, variërend van 1 (uitstekend) tot 6 (zeer slecht).
De inspecteur werkt methodisch van boven naar beneden en van buiten naar binnen. Op de eerste dag worden vaak de daken en gevels geïnspecteerd, eventueel met behulp van drones voor moeilijk bereikbare plekken. De tweede dag richt zich op de gemeenschappelijke binnenruimtes en installaties. Bij complexen met meerdere bouwblokken of bijzondere elementen zoals zwembaden of fitnessruimtes wordt extra tijd ingepland.
Belangrijk om te weten is dat voor een grondige NEN2767 inspectie VvE de inspecteur toegang nodig heeft tot alle technische ruimtes, de meterkast, de cv-ruimte en eventuele kruipruimtes. Wanneer sleutels niet beschikbaar zijn of ruimtes afgesloten blijken, moet de inspecteur terugkomen, wat de doorlooptijd verlengt.
Wat gebeurt er na de inspectie voordat het MJOP klaar is?
Na de fysieke inspectie volgt een verwerkingsfase van gemiddeld twee tot vier weken waarin de inspectiegegevens worden geanalyseerd, de onderhoudsplanning wordt opgesteld en het conceptrapport wordt geschreven. Deze bureaufase is vaak tijdsintensiever dan de inspectie zelf, vooral bij complexe gebouwen.
De verwerking verloopt in drie stappen:
- Data-analyse en conditiebepaling: Alle waarnemingen, foto’s en metingen worden verwerkt tot conditiescores per bouwelement. De inspecteur bepaalt de restlevensduur van elk onderdeel en signaleert urgente gebreken.
- Onderhoudsplanning opstellen: Op basis van de conditiescores wordt een meerjarenplanning gemaakt, meestal voor 10 tot 25 jaar. Hierin staat per jaar welk onderhoud nodig is, met bijbehorende kostenramingen.
- Rapportage en visualisatie: De bevindingen worden uitgewerkt in een overzichtelijk rapport met foto’s, grafieken en een financieel overzicht. Veel bureaus leveren ook een digitale versie die via gebouwenbeheersoftware toegankelijk is.
Het conceptrapport gaat vervolgens naar het VvE-bestuur voor review. Bestuurders kunnen vragen stellen, opmerkingen plaatsen of aanvullende informatie aanleveren. Na verwerking van de feedback wordt het definitieve MJOP opgeleverd. Hoe sneller het bestuur reageert op het concept, hoe sneller het definitieve rapport klaar is.
Kun je het MJOP-proces versnellen als VvE-bestuur?
Ja, een goed voorbereid VvE-bestuur kan de doorlooptijd van het MJOP met één tot twee weken verkorten door vooraf documentatie te verzamelen, toegang tot alle ruimtes te regelen en snel te reageren op conceptversies. De meeste vertraging ontstaat namelijk door wachttijden, niet door het werk zelf.
Concrete stappen om het VvE onderhoud plannen te versnellen:
- Verzamel alle bestaande documentatie: Denk aan bouwtekeningen, splitsingsakte, eerdere inspectierapporten, onderhoudscontracten en facturen van groot onderhoud. Hoe completer het dossier, hoe minder uitzoekwerk nodig is.
- Regel toegang vooraf: Zorg dat de inspecteur op de inspectiedag toegang heeft tot alle technische ruimtes, liften, dak en kruipruimte. Informeer bewoners tijdig over de inspectie zodat zij eventueel hun meterkast toegankelijk maken.
- Benoem één contactpersoon: Wijs binnen het bestuur één persoon aan die vragen beantwoordt en beslissingen kan nemen. Dit voorkomt dat de adviseur moet wachten op overleg tussen meerdere bestuursleden.
- Plan de conceptbespreking direct in: Vraag bij aanvang van het traject wanneer het conceptrapport verwacht wordt en plan alvast een bestuursvergadering om het concept te bespreken.
- Reageer binnen een week op het concept: Hoe sneller jullie feedback geven, hoe sneller het definitieve rapport klaar is.
Let op: versnellen betekent niet haasten. Een gedegen bouwkundige inspectie VvE vraagt nu eenmaal tijd om grondig uit te voeren. Bespaar niet op de inspectietijd zelf, maar wel op de wachttijden tussendoor.
Wanneer is het MJOP klaar voor de volgende ALV?
Om het MJOP tijdig op de agenda van de Algemene Ledenvergadering te krijgen, moet je minimaal drie maanden voor de ALV-datum starten met het selecteren van een adviseur. Dit geeft voldoende ruimte voor de inspectie, rapportage, bestuurlijke review en het tijdig versturen van de stukken naar alle eigenaren.
Een praktische tijdlijn voor een voorjaars-ALV in april:
- Januari: Selecteer een adviseur en plan de inspectie in
- Februari: Inspectie en verwerking tot conceptrapport
- Begin maart: Bestuur bespreekt concept en geeft feedback
- Half maart: Definitief MJOP wordt opgeleverd
- Eind maart: Stukken worden verstuurd naar eigenaren (minimaal 14 dagen voor ALV)
- April: Bespreking en besluitvorming in ALV
Houd er rekening mee dat in het najaar en voorjaar veel VvE’s tegelijk een MJOP laten opstellen. Adviseurs hebben dan vaak langere wachttijden. Plan je daarom in een rustigere periode, dan kun je vaak sneller terecht.
Bij de MJOP doorlooptijd is het ook verstandig om rekening te houden met eventuele vervolgstappen. Wanneer uit de inspectie blijkt dat nader onderzoek nodig is, bijvoorbeeld een funderingsonderzoek of asbestinventarisatie, kost dit extra tijd. Bespreek vooraf met de adviseur welke scenario’s mogelijk zijn en hoe dit de planning beïnvloedt.
Hoe Vastgoedbeheerteam helpt bij het MJOP opstellen voor uw VvE
Als onafhankelijk adviesbureau gespecialiseerd in vastgoedbeheer ondersteunen wij VvE-besturen bij het opstellen van een gedegen meerjarenonderhoudsplanning. Onze inspecteurs zijn gecertificeerd voor zowel NEN2767 als RVB-BOEI inspecties en leveren heldere rapporten die u direct kunt presenteren aan de eigenaren.
Wat wij bieden:
- Snelle doorlooptijden: Wij kunnen snel schakelen en leveren wekelijks statusupdates, zodat u precies weet waar het proces staat
- Toegankelijke rapportages: Onze rapporten zijn geschreven in begrijpelijke taal, met duidelijke foto’s en overzichtelijke kostenramingen
- Onafhankelijk advies: Wij hebben geen banden met aannemers en adviseren uitsluitend in uw belang
- Digitaal dossier: Via onze gebouwenbeheersoftware heeft u uw complete MJOP, tekeningen en foto’s overzichtelijk in één digitaal dossier
- Landelijke dekking: Vanuit Sneek zijn wij door heel Nederland inzetbaar voor beheer en onderhoud van vastgoed
Wilt u weten hoeveel tijd het MJOP voor uw appartementencomplex kost? Neem vrijblijvend contact met ons op via 0515 74 55 84 of info@blankhorstvastgoedbeheer.nl voor een persoonlijk adviesgesprek.
Veelgestelde vragen
Wat kost het opstellen van een MJOP voor een VvE gemiddeld?
De kosten voor een MJOP variëren doorgaans tussen €1.500 en €5.000, afhankelijk van de grootte en complexiteit van het complex. Voor een standaard complex van 30-50 appartementen kun je rekenen op €2.000 tot €3.500. Vraag altijd meerdere offertes aan en let niet alleen op prijs, maar ook op de ervaring van het bureau en de volledigheid van het rapport.
Hoe vaak moet een MJOP worden geactualiseerd?
Een MJOP moet minimaal elke vijf jaar worden geactualiseerd, maar bij grote onderhoudsprojecten of onverwachte gebreken is het verstandig om dit eerder te doen. Na een groot onderhoudstraject zoals dakrenovatie of gevelonderhoud is het slim om de planning bij te werken zodat de financiële prognose actueel blijft. Veel VvE’s kiezen voor een jaarlijkse review van de planning.
Wat als uit de inspectie blijkt dat er meer onderhoud nodig is dan het reservefonds dekt?
Dit komt regelmatig voor, vooral bij oudere complexen. U heeft dan verschillende opties: de maandelijkse VvE-bijdrage verhogen, een eenmalige extra bijdrage vragen aan eigenaren, onderhoud faseren over meerdere jaren, of een VvE-lening afsluiten. Bespreek de scenario’s met uw adviseur en presenteer de opties helder aan de ALV zodat eigenaren een weloverwogen besluit kunnen nemen.
Kunnen we als VvE zelf een MJOP opstellen zonder externe adviseur?
Technisch gezien is dit mogelijk, maar het wordt sterk afgeraden. Een professionele inspecteur beschikt over de kennis om verborgen gebreken te herkennen, realistische kostenramingen te maken en de juiste onderhoudstermijnen te bepalen. Bovendien eisen veel verzekeraars en hypotheekverstrekkers een MJOP dat is opgesteld door een gecertificeerd bureau. De investering in een professioneel MJOP verdient zich terug door betere onderhoudsplanning.
Wat is het verschil tussen een MJOP en een conditiemeting?
Een conditiemeting is de technische inspectie waarbij alle bouwdelen worden beoordeeld en een conditiescore krijgen volgens de NEN2767-norm. Het MJOP is het complete document dat naast de conditiemeting ook de meerjarenplanning, kostenramingen en financiële doorrekening bevat. De conditiemeting is dus onderdeel van het MJOP, maar het MJOP omvat meer dan alleen de inspectieresultaten.
Moeten bewoners thuis zijn tijdens de MJOP-inspectie?
Nee, voor de standaard MJOP-inspectie hoeven bewoners niet thuis te zijn. De inspecteur beoordeelt alleen de gemeenschappelijke delen van het complex, zoals gevels, daken, trappenhuizen en technische ruimtes. Alleen wanneer er aanvullend onderzoek nodig is aan privégedeelten, bijvoorbeeld bij vermoeden van lekkage of constructieve problemen, kan toegang tot individuele appartementen nodig zijn.
Wat gebeurt er als de VvE het MJOP niet goedkeurt tijdens de ALV?
Als de ALV het MJOP niet goedkeurt, blijft de oude planning van kracht of staat de VvE zonder actuele onderhoudsplanning. Dit kan problematisch zijn voor de verkoop van appartementen en de financiële gezondheid van de VvE. Bespreek vooraf met het bestuur welke bezwaren er mogelijk leven en bereid alternatieven voor. Vaak helpt het om de adviseur uit te nodigen voor de ALV om technische vragen te beantwoorden.